地产+酒店 下一个万亿蓝海在哪里？

酒店品牌对于商业物业投资的价值一直存在，尤其是在综合体项目中，酒店是流量的入口。

　　中国房地产业从黄金走向白银已成行业共识，恰逢国内消费升级大潮，旅游经济蓬勃发展，“酒店+地产”模式成为业主和投资人关注的运营增效路径。

　　从“产销模式”向“资管模式”转变，12月15日以“无界共赢•重构商业资产价值”为主题的2019铂涛酒店风尚周投资品鉴会上，来自投资机构、商业地产和酒店业的大咖共同探讨了如何挖掘商业资产投资的价值洼地，实现资产价值的最大化。

　　挖掘价值洼地，酒店业态被看好

　　资产核心价值是投资人最为关注的命题。柯罗尼扬子基金执行合伙人，帷迦母基金董事长，新伟扬股权基金创始合伙人王知新认为，酒店品牌对于商业物业投资的价值一直存在，尤其是在综合体项目中，酒店是流量的入口。

　　“酒店对资产的提升分为两部分。一是新开发项目，高端国际酒店的品牌效应能提升物业的价值，实现流量变现。二是城市更新和改造过程中的存量地产项目，以铂涛为首的中高端系列品牌更加符合主流消费人群的消费习惯，提升物业的坪效，未来可能会颠覆传统的五星级高端酒店，迎来更大的机会。”

　　“酒店品牌对资产的增益作用显而易见，新的理念和新兴的酒店品牌能盘活存量资产，赋能给以酒店为主体的周边住宅、服务式公寓以及办公板块，打通不同业态的的会员体系或管理体系，增益会更加明显。”迈点网副总裁兼众数信息总裁丁晓宇补充道。

　　实现资产增值，绿景集团副总裁，资产事业部总裁，绿景资产管理公司总经理徐红星指出，旅游业蓬勃发展，酒店建设热度有增不减。“未来酒店提供的不仅仅是单一的居住服务，餐饮、会议、健身、游泳的业态与社区融合，将能带来更高的溢价。随着新技术的崛起，酒店应该改变过去的服务思维，紧跟趋势。酒店业态将是地产投资项目不可或缺的一部分，我们非常好看酒店地产的发展。”

　　随着经济全球化进程的加速，越来越多的投资人开始关注海外酒店市场的发展，铂涛集团也抓住了这一发展机遇，铂涛集团国际事业部负责人何一君指出，在海外布局中一直坚持“轻资产+本土化”的策略，为投资者提供一站式服务及全方位的支持，通过与当地知名企业，以灵活、友好、高标准的合作方式，输出铂涛品牌优势的同时参与制定符合当地消费需求的酒店发展标准，将成熟的管理经验和技术带到当地市场，帮助当地经济实现发展和提升。

(从左至右：丁晓宇、王知新、徐红星、陈宝柱、王双、何一君)

　　助推资产增值，中高端品牌异军突起

　　过去地产商为了追求品牌美誉度，会更多地选择高端品牌，徐红星指出，当前的市场环境已经发生了变化，地产商不再只关注高端酒店。“从收益角度出发，中高端酒店品牌成为了更好的选择，未来10到20年中高端酒店将会保持稳健的发展。”

　　在品牌的选择上，地产商通常会非常谨慎。“这是由经济规律决定的，如果不选择跟酒店品牌商合作，更换品牌时收入将会出现30%-40%左右的下降，更换品牌或者发展自主品牌，都会对项目产生影响。当品牌的知名度和美誉度越来越高时，就会发生‘赢者通吃’的现象，头部品牌占据80%以上的份额。品牌积淀时间越久，影响力越大，也会形成自身独特的优势，投资者会更加倾向于与影响力强的品牌合作。”

　　中端酒店成为酒店市场的投资价值高地。希尔顿欢朋(中国)投资发展副总裁陈宝柱表示，希尔顿欢朋在北美市场已有30多年的历史，品牌成熟运营所带来的可复制性、品牌的稳定性以及盈利的确定性，从投资的角度来说，是很好的选择。

　　据了解，广州珠江新城、珠海诚丰广场、中山南朗等地都有综合体项目与希尔顿欢朋正在合作，希尔顿欢朋作为中高端酒店的领跑者，其突出的品牌优势以及出色的经营数据，已给众多投资人带来了优异的回报，对所在物业的增值影响显著。品牌赋能于商业地产，拉动了更多知名品牌的进驻，同时，商业地产的人流积聚也带动了酒店的经营效益，实现了双赢。未来，希尔顿欢朋还将加深与商业地产的合作，重点布点核心商圈的重要位置。

　　吸引中产消费人群，来自德国的“迷你五星”品牌Ruby Hotels也参与了此次讨论。

　　Ruby Asia CEO王双表示，Ruby作为欧洲备受时尚达人喜爱的年轻潮牌进入中国，在越来越国际化的年轻群体眼中天然就有着更高溢价的心理优势。“投资机会取决于消费趋势。消费升级下，越来越多消费者对价格并不那么敏感，更加关注高品质、有个性的品牌，找到文化和身份认同感。Ruby一进中国，就能与价值观和目标受众一致的、同样来自欧洲的顶级音响品牌Marshall、创意十足的宝马MINI等进行产品和市场营销上的合作;而进入每座城市，都进行本地化的文化探索和挖掘，并以此为项目进行独立设计和主题命名，打造城市地标项目。和连锁化、标准化的酒店相比，顾客希望有更多的体验感，无论是业主方还是资产运营方，把品牌的核心本质做好，具备开放连接的能力，联动有相同价值观的人群和伙伴，未来在资产运营上将更具竞争力。“

　　凭借对国人出行消费习惯的全面理解，迅速弥补海外酒店市场的空白，铂涛集团国际事业部负责人何一君表示，目前，7天优品、麗枫酒店、非繁城品酒店、派酒店等几个拥有较高品牌认知度的酒店品牌已经落地在海外出行热门的旅游和商务区，比如雅加达的7 Days Premium 7天优品酒店所在的综合商业体City Plaza，酒店品牌的入驻带动了当地人流的聚集和消费，此外，铂涛在海外布局通过独具调性的品牌输出及专业化的管理提升物业价值，与开发商、地产基金合作共赢，提升物业溢价，并提供稳健的现金流回报。随着一带一路的推进，未来，走出国门的酒店品牌数量将持续增加，海外酒店投资将迎利好。

　　地产+酒店，下一个万亿蓝海在哪里?

　　投资者对资产的关注催生了“酒店+地产”模式的快速发展。王知新指出，投资人关注的产业通常具备三个特性，一、稳健的资产，二、优秀的现金流，三稳健的投资回报。“酒店物业的现金流是最稳定的，在一个综合业态里，我们往往注重酒店的品牌效益。地产开发进入资管时代，未来必然会推出更多的金融产品，酒店未来将是非常好的机会。”王知新认为，未来酒店在商业地产板块将发挥出更大的潜力。

　　近年来，铂涛通过多样化的发展模式，在海外布局中一直坚持“轻资产+本土化”的策略，为投资者提供一站式服务及全方位的支持，通过与当地成熟企业、酒店管理公司等以灵活、友好、高标准的方式合作，输出铂涛品牌优势的同时参与制定符合当地消费需求的酒店发展标准，将美好生活体验带到当地市场，助力当地经济的发展和提升。

　　“市场经济有一只无形的手，机会在哪里，价值就到哪里，资源也会随之调配。酒店+房地产的模式不仅是在中国，在东南亚、欧洲甚至非洲都能行得通，资源也会发生转移，海外的蓝海市场充满了机遇和挑战，铂涛集团也将在更广阔的市场与海外投资者实现合作共赢。”何一君表示。

　　从买地造房到盘活存量资产并优化运营，具备优秀运营资质的酒店品牌与物业结合，将是下一个值得被挖掘的金矿。未来在资本市场上，优质的酒店品牌还有巨大的发展空间，找到适合物业的品牌，将能助力资产实现价值的重塑和提升。